AMC進(jìn)場為房地產(chǎn)紓困釋放多大利好？

王麗新

一場座談會(huì)后，五大全國性資產(chǎn)管理公司（AMC）中三家已有動(dòng)作。繼中國信達(dá)兩位高層入駐恒大風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)、中國東方發(fā)債100億元后，3月16日，中國長城發(fā)行100億元金融債券再度引發(fā)熱議，后兩者募資皆用于房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解。

同日，市場層面釋放新信號(hào)：不計(jì)入“三道紅線”的各渠道地產(chǎn)并購類融資額度已超過1500億元。過去，盲目并購給房地產(chǎn)開發(fā)商埋下的隱患猶在，行業(yè)基本面尚未恢復(fù)，高信用房企擴(kuò)規(guī)模已偏向理性且謹(jǐn)慎。

缺乏厘清復(fù)雜債務(wù)關(guān)系經(jīng)驗(yàn)、難以協(xié)商債權(quán)人和解、公開市場拍地價(jià)格不高等多重因素下，高信用國資地產(chǎn)商亦不會(huì)輕易收并購。6天前越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)一語道破關(guān)鍵：“錢不是問題，重點(diǎn)看并購標(biāo)的質(zhì)量”。

由此不難看出，目前，看似引活水入池，“并購潮”已蓄勢待發(fā)，而實(shí)則持幣機(jī)構(gòu)中觀望者居多，需“前線部隊(duì)”進(jìn)場精準(zhǔn)拆彈。如此格局下，AMC進(jìn)場參與房企化債，必要性不容置疑。但與此前承接不良資產(chǎn)再處置不同，此次AMC進(jìn)場，關(guān)注的是項(xiàng)目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)，這意味著將風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)處置關(guān)口前移，實(shí)現(xiàn)如下作用：

一是AMC進(jìn)場后，可以注入新資金。從操作路徑和過往不良資產(chǎn)處置經(jīng)驗(yàn)來看， AMC以財(cái)務(wù)顧問角色處置風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，化債進(jìn)程慢；若作為投資方，因其本身地產(chǎn)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)少，直接收購房企概率較小，從金融機(jī)構(gòu)手中收購房企債務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的可能性更高。

而收購債務(wù)所需資金除了自有資金外，可能還需要政策支持，即當(dāng)下所見的AMC發(fā)行金融債券，或者按照市場化原則聯(lián)合產(chǎn)業(yè)資本共同參與，這都為地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)大了資金渠道。有“新糧”在手，可加快風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的處置速度。

二是引入AMC后，有利于穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)下地產(chǎn)“并購潮”未起的背后或有兩類原因：一是房企之間交易，買方話語權(quán)高，出險(xiǎn)房企四折叫賣資產(chǎn)已現(xiàn)，使得資產(chǎn)價(jià)格偏離公允價(jià)值，其后果可能是資不抵債；二是過去部分地產(chǎn)商利用明股實(shí)債等手段粉飾報(bào)表，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，多方債權(quán)人爭議大，要求不統(tǒng)一，買方難以協(xié)調(diào)處理。

AMC入場后，可以成為單一友好債權(quán)人，“處置為主、微利為輔”思路下，可穩(wěn)住資產(chǎn)價(jià)格，協(xié)商債權(quán)人打折，打破并購僵局之余，起到穩(wěn)定器的作用。

三是AMC參與后，有助于加快風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目流動(dòng)性，保交樓穩(wěn)銷售。AMC處置不良資產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)豐富，收購債務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)后，可以憑借自身金融牌照優(yōu)勢整合各種金融資源注入資金。然后，再尋找高信用房企或者代建企業(yè)合作，讓出險(xiǎn)房企的未完工項(xiàng)目完成后續(xù)開發(fā)，甚至可將多種業(yè)態(tài)納入收購資產(chǎn)包，切斷與出險(xiǎn)房企關(guān)聯(lián)。

簡而言之，AMC可更好地協(xié)調(diào)上下游、買賣家和政府資源，加快項(xiàng)目釋放流動(dòng)性，保障交付，穩(wěn)住居民購房信心。

化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)系統(tǒng)性工程，接下來AMC參與程度或更深，銀行和信托資產(chǎn)保全部也有處置能力，高信用房企發(fā)行并購貸亦可盤活風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。但更重要的是，要讓供給側(cè)調(diào)整和需求側(cè)調(diào)整保持適配度，引導(dǎo)房地產(chǎn)資金進(jìn)入良性循環(huán)狀態(tài)，為整個(gè)行業(yè)紓困贏得時(shí)間和空間，讓房地產(chǎn)為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤發(fā)揮積極作用。